Metodoloji
Ham veriden imarsız alan kanıtına ve arazi profiline nasıl gidiyoruz.
Hiçbir yerde tek bir 0-100 skor üretmiyoruz. Bölge de, arazi de, somut kanıtlarla ve kaynağına iz sürülebilen madde işaretleriyle gösterilir — sayı değil, kanıt.
1. Ham sinyal sınıflandırma (EKAP)
Her ihale, geniş bir kelime kümesiyle (zemin etüdü, jeoteknik, jeofizik, imara esas, 1/5000, 1/1000, halihazır harita, ulaşım etüdü, master plan, kamulaştırma...) taranır ve iki boyutta etiketlenir: signal_category (hangi tür çalışma) ve signal_level (1-4, ne kadar doğrudan imar süreciyle ilişkili). Sınıflandırma düz anahtar kelime eşleşmesiyle değil, ihalenin konusu ve kapsamının okunmasıyla yapılır — aynı terim hem bir trafo merkezi hem de bir imar planına esas çalışma için geçebilir.
2. Coğrafi eşleştirme
EKAP genelde sadece ilçe verir. Coğrafi daraltma algoritması ilçeyi adım adım aday bölgelere indirger: mevcut imarlı alan çıkarılır, kısıt alanları çıkarılır, yapılaşma yoğunluğu ve büyüme yönü hesaplanır, ana yol yakınlığı, üst ölçekli/askıdaki plan durumu ve TOKİ/kamu yatırımı hareketi kontrol edilir. Gerçek TUCBS sınır poligonu mevcutsa, ihalenin belirttiği hektar rakamıyla karşılaştırılıp ikinci bir bağımsız doğrulama olarak kullanılır.
3. Etüt → askıdaki plan zinciri
EKAP'taki zemin/jeolojik/jeoteknik etüt ihaleleri metinden çıkarılan mahalle adına bağlanır. Aynı ilçedeki e-Plan askıdaki planlarıyla, mahalle adı eşleşmesi veya 1,5 km yakınlık üzerinden karşılaştırılır. Planın fonksiyonu (gelişme konut, ticaret, eğitim...) ve yürürlükteki 1/1000 uygulama imar planlarıyla örtüşme oranına göre bölge imarsız / kısmen / imarlı olarak etiketlenir; en yakın hastane, okul, belediye gibi kurumlara mesafe ve uydu görüntüsü üzerinde sanal drone turu eklenir.
4. İmarsız alanlar — imara açılma potansiyeli
Bir ilçenin içinde hangi imarsız alanın imara açılmaya yakın olduğu, gerçek plan geometrisiyle gösterilir. Önce yürürlükteki 1/1000 uygulama imar planlarının birleşiminden bir “yerleşik çekirdek” çıkarılır, sonra orman/su/askeri/doğa koruma alanları elenir. Geri kalan alan üç bağımsız kanıt katmanına göre işaretlenir: askıdaki bir planın çekirdek dışına taşan kısmı, uygulama planı olmayan nazım plan alanı, veya çekirdeğe yakın olup en az bir bağımsız destekle (yeni plan/kamu arazi hareketi yönü, TOKİ/Milli Emlak yakınlığı gibi) güçlenen imar sınırı cephesi. Hiçbir katmana puan verilmez — yalnızca hangi kanıtın var olduğu gösterilir.
4b. İmar hattı aşamaları (İmar Potansiyeli ekranı)
İmar Potansiyeli ekranı her alanı, imar hattında gözlenen en ileri aşamayla gösterir: imar sınırında (planı olmayan) → etüt ihalesi (mahallesi zemin / jeolojik / imara esas etüt ihalesinde geçen imarsız alan) → nazım planlı (uygulama planı yok) → askıda plan → yeni açıldı (son 24 ayda kaydedilen, eski planların dışında kalan yürürlük planı). Aşama bir olasılık ya da puan değil, e-Plan ve EKAP kayıtlarında gözlenen durumdur; tarihler e-Plan kayıt tarihidir, onay tarihi değildir. Alanı destekleyen bağımsız kaynak türleri (imar süreci, uydu ile gözlenen büyüme yönü, yol/liman erişimi, OSB ve SBB talebi, kamu yatırımı) rozet olarak eklenir; Arsa/arazi m² fiyatı (ilan ortalamaları) skor değil bilgi olarak gösterilir. Rozetler bağlam bilgisidir: İmar Tahmin Sonuçları ekranındaki ölçümde nazım planlı alanların dönüşümünü artırdığı görülmedi. Ekrandaki Güvenilirlik kartı, geçmiş kayıtlardan ölçülen dönüşüm oranlarını (ör. 2017-2022 nazım planların sonradan uygulama planıyla kaplanma oranı) ve ölçülemeyenleri açıkça yazar.
5. Sinyal kümeleme
Aynı bölgede, tanımlı bir zaman penceresinde (varsayılan 18 ay) biriken sinyaller kümelenir. Küme gücü; sinyal sayısına, çeşitliliğine, en yüksek sinyal seviyesine ve zaman içindeki mantıklı sıralamaya (etüt → harita → plan gibi) göre artar. Küme otomatik bir Türkçe özet cümleye dönüştürülür.
6. Kanıt zinciri — skor değil, kanıt
Altı eksen (Planlama Hareketi, Kamu Hazırlığı, Kentsel Gelişim, Ulaşım Bağlantısı, Kamu Yatırımı, Kısıt) her aday bölge için ayrı ayrı hesaplanır, ama bu değerler yalnızca sistemin kendi içindeki sıralama ve küme gücü hesabı içindir. Panelde hiçbir 0-100 puan, eksen çubuğu veya toplam skor gösterilmez — bunun yerine her bölge için somut, kaynağa iz süren madde işaretleri gösterilir: “son 18 ayda 4 kamu ihalesi”, “mevcut imarlı alan sınırına 420 m”, “1 adet imara esas jeolojik çalışma” gibi. Hiçbir madde kaynaksız bir model çıktısı değildir.
7. Negatif sinyal (risk bayrağı)
Koruma amaçlı imar planı, kentsel sit, doğal sit kategorisindeki sinyaller risk bayrağı işaretler ve Kısıt eksenini yükseltir. Bu bölgeler haritada ve panelde ayrı, belirgin bir uyarı renginde gösterilir, hiçbir zaman fırsat bölgeleriyle aynı renk ailesinde karışmaz.
8. TOKİ / Milli Emlak ve arsa analizi
Satışa çıkan her TOKİ/Milli Emlak arazisi ve aratılan her ada/parsel aynı derinlikte incelenir: TKGM'den kadastro sınırı ve tapu bilgisi, OpenStreetMap'ten yol cephesi ve yakın kurumlar, SRTM'den arazi eğimi, JRC'nin 1984-2024 uydu arşivinden su/taşkın geçmişi, Esri uydu görüntüsüyle sanal drone turu. İmar durumu belirsiz TOKİ/Milli Emlak kayıtlarında ayrıca en yakın yürürlükteki imar sınırına mesafe ve yön hesaplanır. Üçü de aynı “Gelişim Potansiyeli” sekmesini paylaşır: SBB kamu yatırım programı, OSB tahsis duyuruları ve TÜİK 2030 nüfus projeksiyonundan üretilen, kaynağına iz süren bir büyüme yönü yorumu.
9. Backtest doğrulama
Metodolojinin nihai doğrulaması: geçmişte gerçekten askıya çıkmış bölgeler seçilip sistem imar öncesi döneme (sadece o tarihte mevcut olan verilerle) geri döndürülür. Ölçülen: kaç bölge önceden aday gösterildi, kaç yanlış alarm verildi, hangi sinyal kombinasyonları en anlamlı.
İlk backtest sonuçları — bu sistem neler yakaladı?
- 79 bölge test edildi (gerçekten askıya çıkmış, geçmiş planlama kararları) — 31'i (%39) askıya çıkmadan önce en az 2 bağımsız kamu sinyaliyle önceden aday gösterildi.
- Yakalanan bölgelerde medyan erken uyarı süresi ~9 yıl (107 ay) — en kısası 17,7 ay ile Çekmeköy/İstanbul.
- 27 bölge hâlâ askıya çıkmadı ama bağımsız sinyalle aday işaretli; 16'sı 24 aydan uzun süredir bekliyor — kesin yanlış alarm değil, henüz gerçekleşmemiş.
Kesin kırmızı çizgiler
- Hiçbir zaman “imara kesin açılacak” veya tek bir kesinlik ifadesi kullanılmaz.
- Hiçbir zaman tarihli bir kesinlik taahhüdü verilmez.
- Hiçbir zaman “şu araziyi satın al” önerisi yapılmaz — karar kullanıcıya aittir.
- Panelde hiçbir eksen veya toplam skor (0-100 puan) gösterilmez — kullanıcı neden o sonucu gördüğünü kanıt zincirinden her zaman anlayabilmeli.
- ML tahmin modeli MVP’de yok — önce kural + coğrafi analiz + istatistik.
Bu bilgi bilgilendirme amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir. İmar kararları ilgili idarelerin yetkisindedir ve değişebilir.